지분형 모기지라는 이 제도는 주택금융공사가 개인과 함께 주택을 공동 구매하고, 집값이 하락할 경우 정부가 우선적으로 손실을 부담하는 방식이다. 이 방법은 아직 제도화가 되지 않았지만 걱정하는 부분도 있습니다. 이제도에 대해 지분형 모기지가 무엇이고 효과, 목적, 혜택, 문제점에 대해 글을 작성해 보도록 하겠습니다.
지분형 모기지란?
지분형 모기지는 주택 구입자와 한국주택금융공사가 공동으로 주택 지분을 나눠 갖는 새로운 형태의 주택금융 제도다. 예를 들어 1억짜리 주택을 구입할 때, 구매자가 자기 자본 1,000만 원(10%)을 투입하고 은행에서 4,000만 원(40%)을 대출받으면, 나머지 5,000만 원(50%)은 주택금융공사가 지분 투자 형태로 참여하는 구조라고 할 수 있습니다.
이 방식은 집을 구매한 가게에 빚이 늘지 않으면서도 주택 구입이 가능하다는 점이 좋은 점입니다. 구매자는 주택금융공사가 보유한 지분에 대해 대출 이자보다 낮은 수준의 ‘사용료’를 지불하게 되는 것입니다. 소유권을 나누는 대신에 지분 일부만 매입하기 때문에 주택 마련의 진입장벽이 내려가게 되는 것이기도 합니다.
목적
내 집 마련의 진입장벽 완화 시켜 주는 것으로 지분형 모기지는 초기 자금 부담을 줄이고도 주택을 소유할 수 있는 구조이며 특히 청년층, 신혼부부, 저소득층을 대상으로 합니다. 무주택자 중심의 실수요자 보호해서 실수요자 중심의 공급을 원칙으로 하며 투자 목적의 주택 구매를 억제하고, 주거가 꼭 필요한 사람에게 우선권을 주기 위한 정책적 장치라고 할 수 있습니다. 그리고 정부와 개인의 공동 책임 주택 시스템으로 단순한 정부 지원이 아닌, 정부와 개인이 '공동 소유자'가 되는 형태이며 개인이 일정 지분을 사고, 나머지 지분은 정부가 소유해 주면서 거주권을 보장해 줍니다. 공공성과 개인 책임을 동시에 강화하려는 목적도 있습니다.
장기 거주 유도 및 주거 안정성 확보로 일반 매매보다 전매 제한이 강하고 실거주 의무이며 이는 단기 투기 목적이 아닌 장기적으로 지역에 거주하고 정착할 수 있도록 유도하기 위한 구조라고 할 수 있습니다. 중장기적으로 자산 형성 기회 제공하며 초기에는 일부 지분만 소유하더라도, 시간이 지남에 따라 개인 소득이 증가하면 정부 지분을 분할 매입하고 자가 주택의 완전한 소유로 이어지는 사다리 역할을 하기도 합니다. 사회 초년생의 자산 형성을 지원하는 재무 정책적 목적도 포함되어 있습니다.
집 구매 시 혜택
주택 구입 시 필요한 초기 자본이 크게 줄어들고 기존 30% 이상을 자기 자본으로 마련한 것이 지분형 모기지를 활용하면 10% 정도만 있어도 주택 구입이 가능합니다. 물론, 일반 대출 이자보다 낮게 책정될 예정이므로 월 부담금도 줄어들며 집값이 하락 시 주택금융공사가 손실분을 더 안고 주택금융공사와 들어간 주택구입자의 원금은 사실상 보장해 주는 혜택이 있습니다.
지분형 모기지의 문제점
주택가격이 떨어지는 경우 정부가 세금으로 집값 하락으로 인한 구매자의 손실을 메꿔야 하는 경우가 발생을 하며 집값이 상승할 경우 주택금융공사와 함께 나눠 가지게 되므로 심리적으로 불편함을 가질 수 있습니다. 그리고 주택소유권을 정부와 나눠가지게 되므로 완전히 내 집이라고 할 수 없는 점이 문제입니다.
결론
지분형 모기지는 내 집 마련이 갈수록 어려워지는 현실 속에서, 초기 자금 부담을 줄이며 주택 소유의 기회를 넓힐 수 있는 새로운 대안으로 주목받고 있습니다. 특히 청년층이나 신혼부부처럼 자산 형성이 아직 충분하지 않은 계층에게는 꽤 매력적인 제도일 수 있습니다. 다만, '정부와 집을 공동 소유한다'는 구조적 특성과 향후 수익 배분 방식 등을 충분히 이해한 뒤, 신중히 접근해야 합니다. 지분형 모기지가 과연 내게 맞는 선택일지 고민된다면, 실제 사례나 신청 절차를 먼저 살펴보는 것도 좋은 방법입니다. 지금 바로 내가 참여할 수 있는 주거지원 제도를 확인해 보시고, 내 집 마련의 첫걸음을 시작해 보세요!